不動産買取のメリット・デメリットと高値買取への対処法

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不動産を売却する際、一般的にイメージする売却手法のほかに不動産買取という売却手法があります。それぞれの特徴をしっかり理解して、知識を付けることが不動産売却の成功のポイントです。

ここでは不動産買取のメリット・デメリット対処法を紹介するので参考にして下さい。

目次

1.不動産売却で「買取」と「仲介」の違い
1-1.「即時売却」とは?
1-2.「保証買取」とは?

2.不動産買取の7つのメリットとは?

3.不動産買取のデメリットとその理由

4.デメリットを克服する対処法
4-1.対象物件を得意とする買取会社をさがす
4-2.売却価格のボーダーラインを明確にする
4-3.買取会社との仲介が強い不動産会社をさがす

まとめ

1.不動産売却で「買取」と「仲介」の違い

不動産売却の手法として大きく分けると「買取」と「仲介」の2種類があります。
「仲介」とは売主と買主の間に立ち、不動産取引を成約に向けて進めていくことを言います。

仲介会社は売主から依頼を受けると、一般市場で周辺の取引相場価格を基にした販売価格で、一定期間を設けて広告を配布したり、現地内覧会開催等を行ってエンドユーザーで買主を探します。

売主は見学に来た人の内覧に協力をしながら二人三脚で進めて行き、成約すると仲介手数料が発生します。

これに対して、不動産会社が買主となり、売主から直接買い取ることを「買取」といい、「即時買取」と「保証買取」の2種類がありますのでご紹介します。

1-1.「即時買取」とは?

即時買取は、一般市場を介さずに最初から不動産会社が買い取る取引のことを言います。
一般市場での販売期間がないため、すぐ売ることができ、確実に即現金化することができます。

1-2.「保証買取」とは?

保証買取とは、仲介でエンドユーザーの買主を探して見つからなかったときに、買い取ってもらう取引を言います。
仲介で売れなかったとしても、最終売却期日が決まっているので計画が確定できます。

2.不動産買取の7つのメリットとは?

不動産買取のメリットを分かりやすく次の通りまとめました。

①一般市場を介さないため、短期間で現金化が可能
新居の入居費用や建築費の支払期限、売却しなければいけない期間が迫っている、売れにくい物件でいつ売れるか分からない等といった問題が解決します。

②エンドユーザーへの販売が難しい不動産でも対応
私道で地主の承諾が取れない、境界の確定に隣地に協力してもらえない、建物内で人が亡くなってる等といった問題が解決します。

③内覧の立ち合いが不要
仲介では、売れるまで突然見学希望者があったりして予定が組みにくいのに対し、内覧立ち会いの必要がないため有効に時間を使えます。

④仲介手数料が不要
仲介では、成約時に物件価格の3%+6万円×消費税の仲介手数料がかかるのに対し、直接取引でかからないので手取額が増えます。

⑤ノークレーム・ノーリターンのため売却後も安心
仲介では、売却して引き渡した後、2か月間以内に故障が発生した場合は修復しなければならない(瑕疵担保責任)のに対し、修復義務がないので安心です。

⑥修復・原状回復が不要
排水のつまりや壁の穴など建物に故障があったり、シロアリ被害や雨漏り等があっても現状のままで良いため、修復するための工事代金がかかりません。

⑦残置物の処分・撤去が不要
新居に引っ越す際に、不要になった家具や電化製品等を残したままで良いため、処分するための作業や時間、費用がかかりません。

3.不動産買取のデメリットとその理由

不動産仲介で売主が負うべきリスク負担と責任負担を、不動産買取では全てを追わないでメリットに対して、不動産買取のデメリットは、不動産仲介より価格が15%~30%前後が低くなってしまうことのみと言えます。

価格が下がってしまう理由として大きく分けると買取事業に係る税金、経費、収益が必要とあるためです。これに関してもう少し詳しくご紹介します。

まず税金に関しては、市町村の固定資産税課税台帳記載の土地建物価格が基となり、その価格に対して次の通りです。

①不動産取得税   土地価格×3%+建物価格×4%

②所有権移転費用  土地価格×1.5%(平成31年4月1日以降は2%)+建物価格×2%

③抵当権設定費用  設定額×0.4%

④契約書印紙税   1,000万超5,000万以下1万円

⑤建物消費税    売却時の建物割合に対して8%

例えば土地2,000万円、建物1,000万円、借入額3,000万円で取得し、同じ3,000万円で売却したとしても約243万(土地建物合計3,000万に対して約8.1%)の税金が黙っていても必要となります。

次に、取得後から売却するまでの間に係る経費が次の通りです。

①司法書士報酬

②融資手数料・保証料

③残置物処分、建物解体費

④リフォーム費

⑤土地測量費

⑥販促費

⑦保有・維持コスト(借入金利、固定資産税、管理費・修繕費等)

これにエリアの人気性及び流動性、駅からの距離や規模、土地の形状や間口、前面の道路幅や方角、築年数、所在階等から、工事期間と事業収益の事業戦略を判断して価格が決定されます。

4.デメリットを克服する対処法

動産買取で唯一のデメリットである15%~30%前後の価格低下は、高値買取により100%に近づけることでデメリットを克服する事ができます。そのための対処法をここでご紹介します。

4-1.対象物件を得意とする買取会社をさがす

土地や一戸建、マンション、賃貸アパートなどの得意分野の違いや、事業収益を収益率で算出するか収益額で算出するかの違いで買取価格に大きく差が出てしまいます。そのため、買取対象となる不動産を得意とする買取会社を選ぶことが第1のポイントです。

次に、買取会社はスピーディーに販売する事で保有・維持コストを抑える事ができるため、買取した物件のリフォーム等が完了後、スピーディーに販売するためのチャネルが多く持っている買取会社を選ぶことが第2のポイントです。

最後に、工事代金などを低コスト抑える仕組みや、小規模により経営コストを抑えて、買取価格に反映できる企業ノウハウがある買取会社を選ぶことが第3のポイントです。

4-2.売却価格のボーダーラインを明確にする

100%に少しでも近づくよう、少しでも高く買ってもらいたいというのが本音ですが、価格が曖昧だと交渉まで到達せず、最高値を引き出せずに終わってしまいます。最終交渉のテーブルに到達するために売却価格のボーダーラインを設定しておくことが重要です。

4-3.買取会社との仲介が強い不動産会社をさがす

買取会社の価格が希望に届かない場合、仲介手数料がかかってしまいますが買取会社との仲介が強い不動産会社へ依頼し、買取会社を見つけてもらうことも有効です。

買取会社は商品在庫の状況で、積極的に購入する時期と買い控えるタイミングがあり、時期で買取価格が変わる事があります。

これらを把握している不動産会社に依頼することで今タイミングで仲介手数料以上の価格で購入してくれる買取会社をみつけてきてもらえれば手取額はあがります。

まとめ

不動産売却をするときにはまず、販売期間、価格優先、労力の優先順位をつけておきましょう。
販売期間に期限がなく、労力をかけて少しでも高く売りたい、周辺の取引相場価格で売りたいという場合には、仲介で進めることが有効です。

売却価格が少し下がった分は、必要な労力と責任を負わない費用と考え、面倒を一切を負わず即現金化したい場合には、即時買取で進めることが有効です。

一定期間の時間に余裕があり、バランスよく進めて行きたい場合には、保証買取が有効です。


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