東京都世田谷区でのセール&リースバック事例

【状況】
東京都世田谷区在住の30歳代後半夫婦と息子2人の4人家族からのご相談。
お子様を通わせたい公立校の学区域である東京都世田谷区に中古マンションを7年前に購入してリフォーム後に入居。

しかし2年を経過した頃から勤務先の業績悪化で会社都合の解雇となる。再就職先がなかなか見つからず1年が経過。その間、失業保険と預貯金を元に、不足分はキャッシングローンで家計を維持するが、返済に行き詰まり住宅ローンを3ヶ月滞納中。

【対象不動産】
築30年になる3LDKタイプのマンション。RC造10階建の1階に位置する。
実勢価格1,400万円~1,600万円で、住宅ローン残額は約2,300万円。

【希望】
1.通わせたい公立校のために東京都世田谷区へ転居までしたので下の子が小学3年生なので小学校を卒業までは引越しをしたくない。
2.どうしても引っ越しをしなければならなければ学区域内で同規模の物件を探して欲しい。
3.旦那の再就職が決まったので、売却以外に方法があるのであれば教えて欲しい。

【解決スキーム】
まず売却しない方法として民事再生を模索するが、再就職先の収入が前職に満たないため住宅ローン自体の返済が現実的ではない。そのため不動産投資家へ賃貸借特約付きでの売却と平行して、周辺の賃貸物件を探すスキームで進める。

支払可能賃料から賃貸相場を調べると希望する間取りには及ばなかった。当該エリアの賃料相場は需要(空室リスク)と賃料相場から、高利回りで推移していることと判断でき投資家基準利回り8%で買受けが可能となる。

逆算した物件価格で債権者の抵当権解除の合意が受けられ、住宅ローンの他にも管理費・修繕積立金を払っていた時より月々の返済額は約2万円が軽減となる。

【担当者からのコメント】
今回のポイントとして立地が流通性の高いエリアだった事です。お子様が通っていた公立校は越境入学を認めないため、エリア限定で物件を探される方が多いことが賃貸物件の物件数が少ない理由だと思われます。

築年数や投資基準利回りだけで判断すると今回の物件は投資家の対象外でしたので、市場希少性から協力者を見付ける事が私達が求められる事でした。