神奈川県川崎市での身内間・親族間売買事例

【状況】
神奈川県川崎市在住の50歳代夫婦と息子1人の3人家族からのご相談。

旦那が経営している建設会社が不景気の煽りを受けて仕事受注が激減する。

これが原因で住宅ローンの返済が滞り、返済の目処が立たないまま6ヶ月が経過したときに横浜地方裁判所川崎支部から競売開始決定の通知が届く。

【対象不動産】
築18年になる3LDKタイプの分譲マンション。
RC造10階建の7階に位置する。
実勢価格1,200万円~1,300万円で住宅ローン残額は1,500万円を超える。
川崎駅周辺は再開発が進み、今後の人口推移からも流動性あるエリアとされる。

【希望】

  1. 京浜地域の中心に位置する川崎市は、首都圏で営業活動するのにアクセスが良く業務効率を考慮すると川崎市以外に転居したくない。
  2. 近所付き合いが大変良好である事、息子が生まれた年に購入したので引っ越さずに解決したい。
  3. 競売は近所に知られてしまう恐れがある事、通常の価格より安く売られる可能性がある事から、なんとか回避したい。

【解決スキーム】
まず競売を避けるため任意売却を主軸としたスキームで進める。

引越を回避するために息子へ売却することを検討するが、勤続1年未満を理由に住宅ローンの借入を各金融機関で否認される。

他の親族の協力を模索したところ、沖縄県に在住の義姉から2年間を期限に買受の協力を得られる。

任意売却により債権者から実勢価格で抵当権の解除合意に取り付ける。
この価格で義姉が購入して所有権移転を行う。義姉と相談者間では2年間の賃貸借契約を締結。賃料は収益還元法と川崎市の賃料相場を基準として月額10万円に設定する。

賃貸借契約締結から2年後に金融機関より息子が住宅ローンの承認される。
これは勤務する会社も川崎市で、会社が取引があったことが好条件と推測される。

義姉から息子が買い戻し所有権移転を行う。月々の返済額は約4万円になり、実質6万円が負担軽減となる。

【担当者のコメント】
今回のポイントとして息子様がローン借入が出来るまでの期間の支援を得られた事です。次に通常住宅ローンでは勤続3年以上が一般的ですが、息子様の勤務先が当該マンションと同じ川崎市だったこともプラス要因だったと推測されます。

これは川崎市の人口推移から予想される不動産の流動性が大きいエリア特殊性も影響しています。金融機関の融資付けに関して大まかなガイドラインはありますが、詳細に関しては個別審査になるため相談者の状況に適した金融機関の選択が出来ることが私達に求められる事でした。