任意売却において、売却に必要な費用は売却代金から係った経費を控除できます。控除後の金額が住宅ローンの返済額となるのですが、必要経費として認められる項目をまとめてみましたのでご紹介致します。

  1. 抵当権抹消費用
    住宅ローンの抵当権等を抹消する費用で、設定件数により金額が代わります。税金等の差し押さえは職権で解除され、費用は係りません。
  2. 管理費滞納等
    管理費や修繕積立金の未納分です。個人的に申し込んでいる駐車場や、駐輪場などの滞納分は認められない事があります。また、5年を超過した滞納分は認められません。
  3. 仲介手数料
    売却が成約した際に係る不動産会社への手数料です。国土交通省の規定により取引価格の3%+6万円に消費税を合算した価格です。
  4. 引越費用
    住んでいる物件から引っ越しをするときに係る費用の一部補助です。引越費用の準備ができる場合は返済に充当することが望ましいです。
  5. 劣後債権・
    競売では、優先債権者(一番抵当権者)の債権額を超えた場合に、劣後債権者へ配当されますが、任意売却では劣後債権者や税金等の租税へのハンコ代が認められます。
  6. 破産財団組入額
    破産申請して裁判所より破産管財人が選任された場合、任意売却により売却が成立すると破産財団への組入が必要になり、通常物件価格の3%になります。

一般的な項目はこの通りですが、この他に売却するために必要だった費用であれば控除される項目もあります。

住宅金融支援機構の任意売却書類

売却に係る費用や劣後債権者が分かったら、一般的に配分案と言われる控除費用明細書を作成して債権者へ提出します。他に抵当権設定があったり差し押さえがある場合には、残債務や滞納税額の記入が必要なので遅くとも売買契約を締結する前までには確認が必要です。
住宅金融支援機構の任意売却は、指定の控除費用明細書がありますので、これに従って回収委託を受けている3社のいずれか(住宅債権管理回収機構、エム・ユー・フロンティア債権回収、日立キャピタル債権回収)へ提出して、諸条件の調整をしたり承認を待つことになります。