こんばんは
投資不動産コンシェルジュの星川です。

卒業式シーズンですね!
新たな環境に飛び出していく方々のご健勝をお祈り申し上げます。

今回は賃貸併用住宅を検討されている方へチェックポイントをお伝えします。

家主の自宅と賃貸マンションを兼ねた賃貸併用住宅は、家賃収入が老後の年金の足しになる点、借入金を残して子供に相続すれば相続税の節税になると言われている点で魅力があります。

ただし、日本の人口は減少していく中、賃貸マンションの需要も先行き不透明感があり、一概に賃貸併用住宅にメリットがあると言い切れません。

毎月の収支が赤字になれば、家計に響きますので、資金計画を慎重に検討した方が良いようです。

1.相続税の節税効果
相続税では建物の評価は建築費の50~70%になるのが一般的なため、現金で相続するより節税になります。また、賃貸では入居者に借家権が発生するため、相続人の自由にならない財産とみなされ、さらに30%評価を下げられます。土地の評価は借地権と借家権の割合に応じて下がります。加えて、借入金は相続財産から引くことが出来ますのでメリットが沢山ありますね!

 

2.収支のバランス
住宅メーカーの提案書では多くの場合、家賃収入で自宅部分の建築費用も賄う計画になっています。つまり、家主はコストをかけずに自宅を新築出来ることになります。
住宅メーカーの提案書でチェックしたいのは、将来の家賃をどのように計算しているかです。家賃の設定は立地にかかわらず、1年に1%下がるとみておくのが良いでしょう。

新築で月7万円なら20年後には月5万円ということになります。
周辺の築古物件の家賃を参考にしても良いでしょう。
将来の家賃が下がってもやりくりできるかシュミレーションした上で判断しましょう。

3.空室リスク
立地に合った間取りの物件にしないと賃貸が埋まらず、空室リスクが高まります。不動産会社が家賃保証してくれるサブリース方式なら安心かと思いますが、空室が埋まらない場合、不動産会社との契約更新時に家賃が下がり、家主の収入が減る仕組みですので、注意が必要です。

4.借入金の金利
土地の評価額が高く、収支見通しも良好であれば、35年固定の低い金利で借りられるケースもありますが、物件の条件がさほど良くなければ将来の金利上昇のリスクも考えなければなりません。相続税の節税を考えると借入金は多くても構わないという気持ちになりがちですが、相続税が節税できても、賃貸経営が節税分を打ち消してしまっては元も子もありませんよね。

 

賃貸併用住宅を建てる目的は何かをはっきり意識して、損の無い計画を立てましょう。

氏 名 星川 隆夫(ほしかわ たかお)
資 格 不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
宅地建物取引士
出 身 東京都大田区
趣 味 テニス、ゴルフ
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