任意売却

住宅ローンを滞納したときに知っておくべき任意売却


念願のマイホームを手に入れたけど、長い人生の中では色々な事が起こり、計画通りに進まないときもあります。勤め先の業績が悪化して給与が下がってしまったり、病気の療養や親の介護のため会社を退職等の理由で、住宅ローンを滞納してしまうこともあります。

住宅ローンを滞納が続くと銀行から不動産を競売にかけられてしまい、新聞やインターネットに公告されてしまったり、一般市場より安い価格で売られてしまったり、強制的に退去を命じられてしまうことがあります。

しかし「止まない雨はない」はなく、必ず好転する時がきます

その時のために競売というリスクを避けて、傷口を少しでも小さく抑えて一日も早く新たな人生設計を立てるように準備を整えることが大切です。

目 次
1.住宅ローンの返済がきつくなったら、まずは銀行へ相談

2.住宅ローンの滞納1ヶ月から競売までの流れ
2ー1.滞納1ヶ月~3ヶ月【催告書・督促状】
2ー2.滞納4ヶ月~6ケ月【期限の利益喪失・代位弁済】
2ー3.滞納7ヶ月~9ケ月【競売開始決定通知】
2ー4.滞納10ヶ月~12ケ月【期間入札開始】

3.任意売却とは
3-1.任意売却と競売の比較
3-2.任意売却の7つのメリット
3-3.任意売却の費用について
3-4.任意売却のデメリットとその理由
3-5.任意売却後の残債について

1.住宅ローンの返済がきつくなったら、まずは銀行へ相談


収入の減少や支出の増加により住宅ローンの返済がきつくなってきたら、まずは滞納する前に住宅ローンを借りている銀行へ相談することをお勧めします。

その理由は、滞納前に相談することで信頼関係ができ、担当者も親身に相談に乗ってくれるためです。
住宅ローンの返済がきつくなった理由、それが解決したら返済ができるか?その時期はいつごろか?、住宅ローンの返済が可能な額は?それとも今後の返済はずっと難しいのか?等の状況と今後の展望をまとめておくと話が円滑に進みます。

これにより、一定期間は元金据え置きの利息のみの返済や、返済期間を延長することで月額支払額を減らす方法や、今後の返済が難しい場合は、競売になる前に一般市場で不動産を売却する任意売却の提案などから、適する対策を取ることができます。

2.住宅ローンの滞納1ヶ月から競売までの流れ


銀行への相談なく住宅ローンを滞納してしまうと、不動産を差し押さえられて最終的には競売により強制的に売却されてしまいます。

すぐに競売になってしまうわけではありませんが、連絡しない期間が長引けば銀行の態度も硬化して傷口が広がってしまいます。ここでは住宅ローンを滞納してる月数別の順序を解説いたします。

2-1.滞納1ヶ月~3ヶ月【催告書・督促状】危険度20%

住宅ローンを滞納して1ヶ月~3ヶ月すると、銀行から滞納している住宅ローンの返済を求める催告書や督促状が届きます。

もし返済できない場合には、期限の利益を喪失するので一括返済を求めることや保証会社に代位弁済を求めることが書かれています。

2-2.滞納4ヶ月~6ヶ月【期限の利益の喪失・代位弁済】危険度50%

住宅ローンを滞納して4~6ケ月すると、期限の利益を喪失してしまいます。期限の利益とは簡単に説明すると「毎月分割でローンを払う」事で、滞納してしまうとこの権利を失い、ローン残債を一括で返済しなければなりません。

でもし一括返済ができない場合、銀行は代位弁済の手続きを取り、保証会社に肩代わりしてもらいます。これにより銀行から保証会社等へ債権者が移行し、一括返済ができなければ競売の手続きを進められてしまいます。

2-3.滞納7ヶ月~9ヶ月【競売開始決定通知】危険度70%

債権者が管轄裁判所へ競売の手続きを申請すると不動産は差し押さえられてしまい、裁判所から競売開始の通知が届き、次の流れで進んでいきます。

【現地立ち会い】
競売開始決定通知が届いてから約1ヶ月以内に、裁判所の執行官から室内の写真を撮ったり使用状況を確認する現地立ち会いを求められます。

もし協力しないと強制的に開錠されてしまいますので注意が必要です。又、立ち会い日時に関しては相談に乗ってくれますので相談しましょう。

【3点セット作成】
裁判所の執行官の現地立ち会いから約2~3ヶ月以内に3点セットが作成されます。3点セットとは「物件状況報告書」、「評価書」、「物件明細書」のことを言い、競売入札のための資料をことを言います。

この資料が完成すると、競売の入札日決定のためスケジュール調整が行われ入札開始日が決定します。

2-4.滞納10ヶ月~12ヶ月【期間入札開始】危険度90%

3点セット完成から約1~2ヶ月後に、この競売3点セットは新聞やインターネットで公になり入札者を募集します。これから約4週間が期間入札開始日となり、1週間で入札を締め切り、この1週間後が開札日となります。

3.任意売却とは


任意売却とは、競売で強制的に売却される前に債権者と話し合いながら一般市場で売却する事を言います。通常、一般市場で売却する場合は、残債は全額返済しないと売却できませんが、任意売却では残債が残ってしまっても債権者の合意を得て売却することができます。

また、固定資産税等の差し押さえやマンションの管理費・修繕積立金の滞納も売却代金から清算することができたり、引越する時期や購入者を選ぶことができたり通常の売却とほぼ変わらず、所有者の希望に沿って進めることができる売却方法です。

3-1.任意売却と競売の比較

任意売却
(所有者主導)
競売
(裁判所主導)
購入者 選ぶことができる 選ぶことはできない
明渡し 計画的に進められる 落札者によるため不確定
売却価格 一般市場価格が基準 一般市場価格の60~70%が基準
情報保護 通常売却と変わらない 競売情報を新聞・インターネット等で公開
引越費用 売却代金から支払われる 売却代金からは支払われない

3-2.任意売却の7つのメリット

①高額で売却できる可能性が高い
一般市場で内覧制度を設けて、幅広く十分な販売期間にて通常の販売方法で進めるため、競売市場で内覧制度がなく、4~5週間の短期間にて進める競売より、高額で売却できる可能性が高くなり、売却後の残債を抑えることができたり完済できる可能性があります。

②購入者を選ぶことができる
親子や親せき、知人等が購入を希望する場合に売却する事もできるため、協力を得ることができれば売却後にも住み続けることもできます。

③住宅ローン以外の差し押さえも清算できる
固定資産税等の税金やマンションの管理費・修繕積立金の差し押さえに対して、売却代金から清算することができます。

④プライバシーを守ることができる
期間入札日の約4週間前までは、新聞やインターネット等に競売情報は公にならないため、これまでに任意売却を完了すれば近所やお子様の学校関係者に知られることなく売却することができます。

⑤引越時期や明け渡し条件を指定できる
子供の受験が終わった以降に引っ越したい等の希望時期や、エアコンやカーテン・照明等の備品を持っていきたい等の明け渡し条件を、あらかじめ買主と話し合って進めることができます。

⑥引越費用を確保することができる
引越にかかった費用の一部を売却の経費として、不動産の代金決済時に売却代金から返還してもらうことができます。

⑦任意売却にかかる自己負担は0円
不動産会社への報酬は、売却代金から清算できるので自己負担はありません。

3-3.任意売却の費用について

任意売却が成立した際に、通常の不動産売却と同様に不動産会社へ仲介手数料が必要となり、宅地建物取引業法に定められており、物件価格の3%+6万円×消費税です。

しかし任意売却の場合は、売却に関する必要経費として物件代金から清算する事ができ、万が一売却ができなかった場合や、正当な理由により途中でやめたい場合には仲介手数料はかかりませんので、実際の負担なく安心して進めて頂く事ができます。

3-4.任意売却のデメリットとその理由

任意売却のデメリットとして、競売より早く転居する必要があるため、早まった分の賃料が発生することが挙げられます。

仮に期間入札開始日前日に任意売却が成立すると、約1ヶ月早く家賃が発生します。しかし、競売では1ヶ月分の遅延損害金が約14.5%かかっていて、仮に残債が3,000万あったとすると遅延損害金は約36万円です。

総合的に見ると1か月早く家賃が発生しても任意売却する方が傷口を小さくすることができますが、手持ち資金がないときには住居費負担が早まる任意売却はデメリットと言えます。

その他に、信用情報機関に登録されることがありますが、これは競売も同様のため任意売却だけのデメリットではありません。

3-5.任意売却後の残債について

売却代金で住宅ローンが完済できずに残債が残ってしまった場合、これは残念ながらなくなるわけではありません。

しかし、返済ができないために任意売却したわけですから、現実的には返済をしていくことはなかなか困難です。そのため返済計画は毎月の収支から余剰金がどの程度あるか?を報告して無理なき範囲で決定していきます。

毎月の収支から余剰金がなく残債の返済が難しい場合等は、法的に債務免除の手続きを検討したり、債権者と交渉して残債額の一部を返済することで残りを債権放棄してもらう相談をすることも有効です。
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