任意売却

任意売却とは

任意売却とは、売却価格では住宅ローンの残債をまかないきれず不足額の資金準備ができない時や、住宅ローンや税金の滞納により競売申立開始決定を受けてしまった時に有効なソリューション手法です。

住宅ローン等を滞納すると金融機関は借入残債の一括返済を要求してきます。これができない場合には裁判所に不動産競売を申し立てられ、裁判所主導のスケジュールで強制的に売却準備が進みます。

しかし任意売却では住宅ローンの不足額を売却後に分割して返済することができたり、不動産競売を申し立てられても開札日の前日までを期限に、所有者主導のスケジュールで売却準備を進める事ができます。

例えば、購入者を選ぶことができるので親戚や知人への身内間・親子間売買も可能ですし、第三者へ売却する場合でも無理ない引越スケジュールで進めることが可能です。

また競売では、落札価格の内訳は抵当権の設定順に振り分けられるため、劣後する場合の税金や管理費等の債務は全額残ってしまったり、買受人に対して引越費用を請求することはできませんが、任意売却の場合、売却代金の中から住宅ローンの他に税金(固定資産税、住民税等)の滞納や管理費等の滞納などの清算や引越費用等の配分を認めてもらう事が出来ます。

なぜなら、内覧制度や売却後の保証(瑕疵担保責任)がなく一週間という短い入札期間で購入者を決定する競売はリスクが高いため購入者希望者が制約されてしまうのに対し、任意売却は通常の一般市場で売却する事となんら変わらないため、競売より高く売れる可能性が高いからです。高く売れる事で住宅ローンの返済を多くでき、残債の軽減にもなります。

但し通常の不動産取引とは異なり、任意売却では債権者から取引に関する合意を得ることが絶対条件となり、競売と任意売却を比較した際の①価格整合性、②債権回収にかかる期間、③取引全体の遵法性、等を総合的に精査の上で判断されます。

任意売却と競売の比較

競売申立開始決定後は裁判所主導で売却手続きが進み、インターネットや新聞等で開示されてしまいますが、任意売却ではプライバシーを守りながら、諸条件に関して所有者主導で進めることが可能です。

任意売却
(所有者主導)
競売
(裁判所主導)
任意売却が適するケース
購入者選定 可能 不可能 購入者に希望がある方
(身内・親子等含)
明渡調整 調整可能 調整不調の可能性有 明け渡し時期に希望がある方
売却価格 一般市場が基準 売却価格が基準
(一般市場の60〜70%)
高く売却を希望される方
情報公開 通常売却同様 競売情報を新聞等で公開 競売を知られたくない方
引越費用 売却価格より準備 自己資金より準備 引越費用の準備が困難な方

任意売却の流れ

任意売却は次のような流れで進んでまいります。ご相談やご依頼には一切の費用はかかりませんので安心してお問い合わせ下さい。

Ⅰ.電話・メール相談
まずは簡単な状況をお気軽に電話・メールでご連絡下さい。
そこで面談日の決定を行います。土日祭日も対応させて頂いておりますので、お休みに合わせて頂く事も、お仕事の後にお打ち合わせすることも可能です。相談場所は当社オフィスかご自宅、もしくはご家族へのご心配をかけないように、お近くのお店などでも承ることが出来ます。可能な限りご意向に添えるようにさせて頂きますので、ご遠慮なくご相談下さい。
Ⅱ.面談及び企画・立案
状況の詳細と今後のご希望をヒアリングから解決手法を企画・立案致します。
方向性に応じて各専門家との再生チームを組成し、ワンストップでサポート致します。
Ⅲ.デューデリジェンス
対象不動産の1.遵法性 2.物理性 3.修繕性 4.リスク等、各種調査項目の客観的データに基づき総合的に診断し、適正価格を算出致します。
これは利害関係者の合意を得るための価格根拠となるため非常に重要な過程となります。
Ⅳ.媒介契約締結
再生スキームが定まりましたら、実行支援を行うために媒介契約を締結します。
Ⅴ.買受人選定
再生スキームに最も適した買受人を選定し、取引成立のための融資手続きや内覧手続きから明け渡し迄の諸条件を調整します。
Ⅵ.利害関係者調整
各利害関係者と売却スケジュールに関する調整を行います。
債務超過の場合は債権者の抵当権・差押・仮差押等の担保権解除に関する承諾が必要になるので、売却価格や配分金額等に関する調整も併せて行います。
Ⅶ.不動産売買契約締結
利害関係者の合意、買受人との引越条件の合意により不動産売買契約を締結します。
Ⅷ.引 越
転居先へ家具等の引越を行い、買受人への明け渡し準備を整えます。
Ⅸ.所有権移転
物件代金の決済を行います。利害関係者への返済、鍵の受け渡し、登記を担当する司法書士の売却意思確認などがあります。
Ⅹ.競売申し立て取下
利害関係者への返済と同時に競売取下げ書類を受け取り、所有権移転の同日に裁判所に書類を提出して競売取下が完了します。

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