セール&リースバック

住みながら不動産売却して資金確保するセール&リースバック


老人ホームの入所費用、老後の生活資金、住宅ローンの返済、会社の財務内容の改善、相続対策など不動産を売却する理由は様々です。

しかし、「子供の学区を変えたくない」や「高齢の親に最後まで居させてあげたい」などの生活環境の問題や、「今は資金確保のため売却しなければならないけど、第三者に手放したくないので、住み続けながら将来的には買戻したい」等、住みながら不動産を売却して資金を確保する方法を手法をご紹介致します。

目 次
1.セール&リースバックとは

2.セール&リースバックの期間と賃料
2ー1.リースバック賃料の設定方法
2ー2.リースバック期間の設定方法

3.買戻しによる再取得方法
3-1.買戻しの際の再取得者
3-2.買戻し価格の設定方法

4.セール&リースバックの5つのメリット

5.セール&リースバックのデメリットとその理由

6.セール&リースバックの流れ

7.不動産の適性診断とは

1.セール&リースバックとは


セール&リースバックとは、いま所有している不動産を「売却後に借りること」を条件に、不動産投資を目的とした投資家に購入してもらう取引形態のことを言います。

売却後の所有権は新所有者である投資家に移転しますが、期間やリース料を定めた契約を取り交わす事で実際に引っ越すことなく、今まで通り住み続けることが可能なため、事業の資金調達や住宅ローンの一括返済、老後の生活資金や相続の事前対策等、幅広く活用する事ができます。

例えば、住宅ローンの返済が難しくなってきたので売却したいけど子供の学区域問題で引越できない、事業所として登録しているため移転できない等の理由から今の家に売却後も住み続けたいけど、身内や知人に買受協力してくれる人がいない。

企業の場合だと、財務内容の改善のため不動産を売却して長期借入金を返済したいけど本社移転は避けたいので、売却後は賃貸として利用したい。こんな時に有効な手法です。

セール&リースバックは、大きく分けて将来の買戻しを特約とした「セール&リースバック型」と、買戻しをしない「リースバック型」に分かれ、買戻し特約によりリースバック契約満了時に不動産を再取得することも可能です。

2.セール&リースバックの期間と賃料


セール&リースバックでは、売却後に住み続けるための賃料と賃貸期間を決めてから不動産売買を行います。その際の賃料の設定方法と期間に関してご説明致します。

2-1.リースバック賃料の設定方法

賃料設定するために、まず一般市場での2つの価格相場を算出します。

1つ目は、一般市場で売却した場合の価格です。この価格を基にエリア、築年数、種別等によって異なりますが、約70~90%が投資家へ売却する際の価格上限となります。
Ex.価格2,000万円の場合≒1,400~1,800万円が上限

2つ目は、一般市場で賃貸した場合の賃料です。この価格がリースバックする際の設定上限賃料となります。
Ex.賃料15万円の場合≒15万円が上限
これらの上限値を超えない範囲で、売却価格の7~12%が年間支払賃料となります。

月額賃料≒売却価格×7~12%÷12ヶ月

2-2.リースバック期間の設定方法

契約期間は「セール&リースバック型」の場合、設定した買戻しの時期までがリースバック期間となり、通常は2~5年以内で非更新型の定期借家契約となります。
買戻しの期間を設けない「リースバック型」の場合、一般的に物件を借りるときとほぼ同様、貸主と借主が合意により再更新ができる定期借家契約となります。

3.買戻しによる再取得方法

リースバック期間満了時に再取得するには①再取得者、②資金の準備方法、③再取得価格の買戻し条件を、不動産を売却する前に定めておく必要があります。

再取得者は本人でできるのか又はそれとも子供や親戚等なのか、資金の準備方法は現金又は住宅ローンなのか、再取得の価格算出をご説明を致します。

3-1.買戻しの際の再取得者

買戻しの再取得者に制限はなく個人でも法人でも可能です。しかし注意したい点は売却した際に残債が残ってて完済できてない場合や、住宅ローンの利用を前提としてる場合です。

子供や親戚への不動産売買だと、住宅ローンが借りれない事がありますので事前に融資が得られることを確認しておく必要があります。住宅ローンに関してはご相談下さい。

3-2.買戻し価格の設定方法

買戻し価格の設定は売却価格の105~110%が一般的ですが、売却した時と同価格で買戻しをする算出方法もあります。
※買戻し価格以外に、投資家が取得した際の負担諸費用は別途必要です。

1つ目は賃料と買戻し分をそれぞれの時期が分割するのに対し、2つ目はリースバック期間中に買戻し分の5~10%を上乗せした賃料とする方法です。

 

4.セール&リースバックの5つのメリット

セール&リースバックのメリットを分かりやすく次の通りまとめました。

①住み続けながら資金の確保が可能
老人ホームの入所費用、老後の生活資金、住宅ローンの返済、会社の財務内容の改善、相続対策などのために不動産を売却後も、引っ越さずに住み続けながら資金の確保をすることができます。

②資金の使途が自由
セール&リースバック以外の資金確保として「リバースモゲージ」があります。大きな特徴として「生活資金のため」や「対象は一戸建」等の成約がありますが、セール&リースバックでは使途の成約はありませんので自由に活用できます。

③買戻し特約による再取得が可能
買戻しを希望される場合、リースバック期間満了時に再取得する事ができます。大切な不動産が第三者の手に渡ることなく、無理のない未来設計を計画的に立てることができます。

④知られずに売却できる
不動産を売却した後も、引っ越さずに住み続けられるので学区内の友達家族に知られる事はありません。法人の方は本店移転等の案内や監督官庁へ登録変更をすることなく事業継続が可能なので、取引先の信用低下等の懸念を回避できます。

⑤維持費が不要
不動産を所有していると必要な固定資産税、火災保険、維持管理費、修繕費等の費用がかからないので支出を抑える事ができ、キャッシュフローの改善ができます。

法人の方は長期借入金がなくなり、賃料を地代家賃として経費計上することで、財務内容の改善ができます。

5.セール&リースバックのデメリットとその理由

セール&リースバックの5つのメリットに対して、デメリットは売却価格が一般市場より10~30%価格が下がってしまう事です。

その理由は不動産価格の算出方法の違いがあります。通常、居住用の不動産は土地と建物のそれぞれ価格を算出して合計した価格が売却価格になり、これを積算方式と言います。

一方、投資用の不動産は賃料と周辺物件の利回りから算出した価格が売却価格になり、これを収益還元方式と言います。

この2方法を用いてそれぞれの価格を算出した際に、居住用の不動産は収益還元価格が積算価格を下回ることが多くあります。

セール&リースバックの購入者は投資家になるため収益還元方式を採用するため、この算出基準の違いによる価格の差異と、リースバック期間中の固定資産税や維持管理費・修繕費の負担が売却価格10~30%下がってしまう理由です。

6.セール&リースバックの流れ

Ⅰ|電話・メール相談
まずは簡単な状況をお気軽に電話・メールでご連絡下さい。

そこで面談日の決定を行います。土日祭日も対応させて頂いておりますので、お休みに合わせて頂く事も、お仕事の後にお打ち合わせすることも可能です。相談場所は当社オフィスかご自宅、もしくはご家族へのご心配をかけないように、お近くのお店などでも承ることが出来ます。可能な限りご意向に添えるようにさせて頂きますので、ご遠慮なくご相談下さい。
Ⅱ|面談及び企画・立案
返済状況や諸問題の確認をした上で、売却価格、リースバック期間、月額リース料、再取得の有無、再取得の買受人など、今後のご希望をヒアリングから解決手法を企画・立案致します。

方向性に応じて各専門家との再生チームを組成し、ワンストップでサポート致します。
Ⅲ|デューデリジェンス
対象不動産の1.遵法性 2.物理性 3.修繕性 4.リスク等、各種調査項目の客観的データに基づき総合的に診断し、適正価格を算出致します。

これは売却価格やリースバックの際のリース料設定に非常に重要な過程となります。
Ⅳ|媒介契約締結
再生スキームが定まりましたら、実行支援を行うために媒介契約を締結します。
Ⅴ|買受人選定
希望条件と診断結果を基に個人投資家、不動産投資会社等から最も適した買受支援者を選定して諸条件の調整を行います。
Ⅵ|不動産売買契約
買受支援者と条件合意となりましたら不動産売買契約とリースバック等に関する契約を締結します。
Ⅶ|所有権移転(リースバック開始)
売買代金の授受を行い所有権の移転となります。この日より買受支援者が新所有者となり、リースに関する契約を基にリース料・期間が開始となります。

7.不動産の適性診断とは

  不動産の適性診断とは
1.遵法性 建築基準法・都市計画税・消防法・耐震性・監督官庁許認可の遵法診断を行います。
2.物理性 立地条件・敷地形状・建物構造・建物設備・周辺環境の物理診断を行います。
3.修繕性 構造部修繕履歴・設備劣化状況・中長期修繕更新費用の算出の修繕診断を行います。
4.リスク 土壌汚染・地盤調査・アスベストなどの有害物質調査診断を行います。

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